关于印发《〈福建省直个人商业性购房贷款转住房公积金贷款操作规程〉政策解读》的通知

省直住房公积金各缴存人、各贷款受托银行:

为充分发挥住房公积金惠民作用，切实减轻职工住房贷款利息负担，根据《福建省住房和城乡建设厅福建省财政厅中国人民银行福州中心支行关于开展个人商业性购房贷款转住房公积金贷款工作的指导意见》（闽建金管〔2011〕10号）、《福州市个人商业性购房贷款转住房公积金贷款试行办法》（榕公积金管委办〔2011〕5号）和《省直个人商业性购房贷款转住房公积金贷款操作规程》（闽直公积金〔2018〕49号）等精神，结合省直实际，制定《省直个人商业性购房贷款转住房公积金贷款操作规程政策解读》，具体执行中如遇到问题，请及时反馈我中心。

福建省直单位住房公积金管理中心

2019年3月27日

《省直个人商业性购房贷款转住房公积金贷款操作规程》政策解读

为充分发挥住房公积金惠民作用，切实减轻职工住房贷款利息负担，根据《福建省住房和城乡建设厅福建省财政厅中国人民银行福州中心支行关于开展个人商业性购房贷款转住房公积金贷款工作的指导意见》（闽建金管〔2011〕10号）、《福州住房公积金管理委员会关于调整住房公积金个人贷款相关政策的通知》（榕公积金管委〔2016〕2号）、《福州市个人商业性购房贷款转住房公积金贷款试行办法》（榕公积金管委办〔2011〕5号）等精神，结合省直实际，就《省直个人商业性购房贷款转住房公积金贷款操作规程》解读如下：

一、关于商转公对象贷款资格问题

（一）商转公贷款申请人仅限于省直住房公积金缴存人，在省直公积金中心以外的管理机构缴存住房公积金的干部职工，不能申请办理省直商转公贷款业务。

（二）商转公贷款申请人在申请贷款时前六个月按时足额正常缴存住房公积金，其公积金账户处于"正常"状态。公积金账户已被封存、限制或销户的，不能申请商转公贷款。

（三）借款申请人应为原个人商业性购房贷款的借款人，配偶如果是原个人商业性贷款所购住房的共同购房人，也可作为商转公贷款的借款申请人。

（四）商转公贷款仅适用于首次申请公积金贷款的借款人家庭，首次公积金贷款的认定标准为：以家庭为单位，夫妻双方中一方无论在婚前还是婚后，在任何地方均未使用过公积金贷款（含公积金组合贷款）的，在中国人民银行征信系统中也没有公积金贷款记录的，认定为首次公积金贷款。

（五）根据现行房地产调控政策规定，借款申请人、配偶和未成年子女在购房所在地已合计拥有三套（含本套）及以上住房的，不能申请商转公贷款。

二、关于商转公贷款的适用范围问题

（一）商转公贷款仅适用于职工已办理的商业性购房贷款，包括购买一手房和二手房贷款等。原个人商业性购房贷款应当符合人民银行和银监会的住房贷款相关规定。职工办理其他各类非购房类商业性贷款，均不能转为公积金贷款；经审核，职工以购房贷款名义取得但贷款资金实际并非用于购买住房的商业性贷款，也不能转为公积金贷款。

（二）原商业性购房贷款所购住房位于福州市行政区域范围内。福州市行政区包括鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区、马尾区、长乐区和闽侯县、连江县、永泰县、闽清县、罗源县和福清市。

（三）原购房商业性贷款所购住房的房屋结构应为钢混结构，混合、砖木等结构的住房不能办理商转公贷款。不动产权证书中未记载房屋结构的，借款申请人可提供原贷款银行的原评估报告调档件，也可向住房所在地不动产登记和交易中心调档查询房屋结构信息。

（四）原商业性购房贷款所购住房已办理不动产权证书，不存在除原商业性贷款抵押以外的其他权利限制，可以正常设定抵押权，为商转公贷款提供抵押物担保。

三、关于商转公贷款额度确定问题

（一）商转公贷款房屋价值原则上按照原购房总价确定，其中：一手房屋价值按照原购房合同或原借款合同中登记购房总价确定；二手房屋价值按照不动产登记和交易中心记录的成交总价和原借款合同中记载的成交总价中的低者确定。

（二）为有效防范公积金贷款风险，如因房地产市场波动大，房地产价格出现较大幅度向下调整时，不论是一手房还是二手房，均应当由已经备案的房地产估价机构（可查询省直公积金网-办事指南）进行评估。原二手房商业贷款中，如住房未经评估且其价格显著高于同时期同地段同类型住房交易价格的，也应当由已备案的房地产估价机构重新进行评估。贷款房屋价值根据不动产登记和交易中心记录的成交总价、原借款合同中记载的成交总价和评估价三者中的低者确定。

（三）商转公贷款额度不超过房屋价值的规定比例，该比例根据福州公积金管委会现行的首次公积金贷款最低首付比例规定计算确定。目前，首次公积金贷款最低首付比例为30%，该规定比例相应为70%。

四、关于商转公贷款期限中二手房房龄问题

（一）房龄指房屋自竣工验收合格交付使用之日起计算的住房年限，可以由借款申请人向不动产登记中心调档取得房屋房龄信息文件，或向原贷款银行调阅商业性购房贷款时使用的评估报告。

（二）二手房商转公贷款期限结合住房所处区域有所差异。其中：鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区和马尾区的二手房商转公贷款年限与房龄合计不超过35年，长乐区、闽侯县、连江县、永泰县、闽清县、罗源县和福清市的二手房商转公贷款年限与房龄合计不超过30年。

五、关于商转公形成组合贷款的相关问题

（一）办理商转公贷款时，原商业性购房贷款余额超过住房公积金贷款额度的部分，可由受托银行按照相关信贷政策一并办理配套商业性贷款，形成商转公组合贷款。

（二）办理商转公组合贷款的，借款人应同时符合现行的住房公积金贷款政策和受托贷款银行的商业性购房贷款相关政策。

（三）商转公组合贷款中的商业配套部分贷款额度由受托银行审批，该部分贷款利率按照人民银行和贷款受托银行的有关规定执行。

六、商转公贷款流程中结清原贷款的资金筹集问题

（一）商转公贷款审批后，借款可以自筹资金结清原商业性购房贷款，也可通过办理住房二次抵押登记手续，由商转公贷款银行发放商转公贷款偿还原商业性购房贷款。

（二）借款申请人自筹资金方式结清原商业性购房贷款的，申请商转公贷款时，可以不出示原贷款银行同意提前结清原贷款的书面文件，但应在商转公贷款审批后60天内，向原贷款银行办妥原商业性购房贷款结清手续和抵押注销手续。原商业贷款无法结清而影响商转公贷款抵押权正常设定的，视为原贷款银行不同意结清原贷款，商转公贷款终止办理。

（三）通过办理住房二次抵押登记后发放商转公贷款来偿还原商业性购房贷款的，商转公贷款资金专项用于偿还原贷款本金余额，不得挪作他用。商转公贷款发放金额与原商业性购房贷款余额之间的差额部分，由借款人自筹。

七、商转公贷款业务中办理二次住房抵押的相关问题

（一）商转公贷款住房不得存在除原商业性购房贷款抵押外的其他权利限制，可正常设定住房第二顺位抵押权利。

（二）借款申请人商转公贷款申请前，应事先与原贷款银行协商，取得原贷款银行同意通过商转公贷款偿还原商业性购房贷款且及时办妥抵押登记注销手续的书面确认书。

（三）商转公贷款银行取得住房二次抵押权后，借款人应及时筹足自有资金（原商业贷款余额扣除审批贷款金额）并提供资金证明。贷款银行收到资金证明后将贷款金额发放至原贷款银行。借款人应自贷款发放次日到原贷款银行结清原商业性贷款。原贷款银行办妥原贷款抵押登记注销手续后，借款人应及时将原贷款抵押登记注销文件送达商转公贷款银行。

（四）商转公贷款发放后至商转公贷款银行收到原贷款抵押登记注销文件期间，商转公贷款银行应采取必要措施及时督促借款人到原贷款银行结清原商业性贷款，确保商转公贷款银行由第二顺位住房抵押权利人转变为第一顺位住房抵押权利人。

（五）根据现行房地产管理实际情况，商转公贷款业务采用住房二次抵押登记的范围，暂限于福州市鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区和马尾区的住房，其他区域住房待当地不动产二次抵押登记条件成熟后实施，另行通知。

八、关于贷款审批中特殊申请材料的提交问题

由于贷款审批中往往涉及借款人家庭的收入、负债、房产、征信等多项信息，因此，借款申请人在提交基本贷款申请材料之外，可能另需提交部分材料以消除相关因素的影响。主要情形如：

（一）个人信用报告中存在多项还款逾期记录而由贷款银行进行个人贷款准入时需提交逾期还款明细、非恶意逾期还款证明等相关材料；

（二）因借款人家庭名下现有其他贷款、信用卡或担保等金额巨大，需要由个人提交相关合同和财力证明或还款证明等材料。

（三）因房地产价格大幅波动，对商转公贷款房屋价值造成较大负面影响，需由已经备案的房地产估价机构对该住房重新评估并出具房地产评估报告。

（四）因不动产权证书未记载房屋结构、住房竣工时间等事项，借款申请人需向原贷款银行调档取得所购住房的原房地评估报告书，或向不动产权登记部门调档取得的房屋结构信息、住房房龄信息等。

九、关于商转公贷款业务运行机制问题

商转公贷款业务是一项惠民工作，受住房公积金资金流动性波动而暂停或恢复开展。为确保商转公贷款业务有序开展，维护干部职工贷款权益，确保贷款政策的稳定性和连贯性，商转公贷款正常或暂停开展遵循以下工作机制：

1、根据住房公积金资金流动性状况按照季度确定并调整，由省直公积金中心于每季度初予以公告。当上一季度中有两个月份的个贷使用率小于或者等于90%时，正常办理"商转公"业务；当上一季度中有两个月份的个贷使用率大于90%时，暂停办理"商转公"业务。

2、如遇住房公积资金金流动性紧张时，优先保证普通公积金贷款正常发放，商转公贷款发放实行轮候制度，按照借款人贷款审批先后顺序安排发放工作。