《海南省商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法》政策解读

一、制定目的

为进一步发挥住房公积金制度保障作用，支持住房公积金缴存人享受住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）优惠政策，帮助减轻缴存人购买自住住房商业贷款的利息负担，加强商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称商转公贷款）管理工作，结合本省实际，特制定《海南省商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》）。

二、重点内容解读

（一）商转公贷款申请条件

1.基本条件：（1）具有完全民事行为能力，持有合法有效的身份证件；（2）申请贷款时连续正常缴存住房公积金6个月（含）以上，灵活就业人员连续正常缴存住房公积金12个月（含）以上，且账户状态为正常；（3）尚未达到国家法定退休年龄；（4）家庭收入稳定，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（5）已支付或投入不低于规定比例的首付款或首期资金；（6）符合规定的房屋套数和贷款次数认定；（7）能够及时落实贷款担保。

2.商转公贷款还需满足下列条件：（1）原商贷已还款12个月（含）以上，且近12个月（含）连续正常还款，无贷款逾期记录；（2）原商贷所购住房在本省已经取得不动产权证书（或房屋所有权证），且权属明晰。除向原商贷银行设定抵押外，未设定其他抵押、居住权登记事项；不存在司法查封、冻结等权利限制情形；（3）原商贷银行同意提前全部结清原商贷余额；（4）“带押直转”办理商转公贷款的，主借人在本省连续正常缴存住房公积金24个月（含）以上；（5）“带押直转”办理商转公贷款的，原商贷所购住房是家庭名下（含未成年子女，下同）本省唯一住房或在全国首次使用公积金贷款。

（二）商转公贷款申请材料

1.基本材料：（1）申请人相关材料。借款申请人及配偶（含共同借款人及配偶）有效身份证件、婚姻状况证明、个人信用报告；（2）房屋的相关材料：原商贷所购住房的不动产权证书（或房屋所有权证）、购房合同或协议、全款增值税发票；（3）原商贷的相关材料：原商贷的借款合同、近12个月贷款还款明细；（4）原商贷银行出具的《银行同意商转公贷款意见书》。

2.其他材料：婚姻及产权变化相关生效的法律文书、缴存基数与实际收入相差较大时提供的收入流水明细、个人所得税明细等。

以上材料能够通过联网共享获取的，可不提供。

（三）商转公贷款申请流程

1.带押直转方式：借款人征得银行同意提前结清原商贷→贷款申请→贷款受理、复核和审批→签订借款合同→办理顺位抵押→发放商转公贷款→全部结清原商贷→注销原商贷房产抵押权登记。

2.自筹结清方式：借款人征得银行同意提前结清原商贷→贷款申请→贷款受理、复核和审批→借款人自筹资金结清原商贷→注销原商贷房产抵押登记→签订借款合同→办理房产抵押登记→发放商转公贷款。

三、问题解答

1.“自筹资金”和“带押直转”模式的主要区别？

答：（1）缴存期限不同。“自筹资金”方式，主借人需连续正常缴存住房公积金6个月（含）以上，属灵活就业人员的，需连续正常缴存住房公积金12个月（含）以上。主借人曾在省外连续缴存的月份可合并计算；“带押直转”方式，主借人需在本省连续正常缴存住房公积金24个月（含）以上。

（2）房屋套数和贷款次数认定标准不同。“自筹资金”方式，商转公贷款所购住房不属于借款人家庭名下本省第三套住房（含）以上或全国第三次（含）以上使用公积金贷款的均可办理；“带押直转”方式，商转公贷款所购住房属于借款家庭名下本省唯一住房或在全国首次使用公积金贷款的予以办理（详见问题解答3）。

（3）贷款流程不同，具体见第二项重点内容解读“商转公贷款申请流程”。

2.商转公贷款支持哪些住房类型？

答：购买本省自住住房（包括购买新建商品自住住房、二手自住住房、保障性住房、拆迁安置房、棚户区更新改造安置房）可申请办理商转公贷款。法拍房、自建房（含过户交易的自建房）及大修自住住房除外。

3.如何理解“带押直转”商转公贷款申请条件“家庭名下本省唯一住房或在全国首次使用公积金贷款”？

答：即“带押直转”商转公贷款房屋套数和贷款次数认定应符合以下三种情形之一：

（1）家庭在本省除商转公贷款所购住房外无其他自住住房且全国未使用过公积金贷款，适用首套房贷款政策；

（2）家庭在本省除商转公贷款所购住房外已有一套自住住房且全国未使用过公积金贷款，适用二套房存贷挂钩政策；

（3）家庭在本省除商转公贷款所购住房外无其他自住住房且全国使用过一次公积金贷款并已结清，适用二套房存贷挂钩政策。

4.借款申请人在省外缴存，是否可以作为商转公贷款主借人？

答：不可以。商转公贷款主借人应满足在本省开立住房公积金个人账户并连续正常缴存的条件。购买二套房适用“存贷挂钩”计算可贷额度时，对于缴存时间的认定，统计期内曾经在省外缴存的月份数可以累加计算。对于账户余额的认定，省外住房公积金个人账户余额转入本省的可以累加纳入额度计算。

5.主借人本省缴存，配偶在省外缴存是否可以共同申请商转公贷款？

答：可以。无论配偶是否缴存住房公积金，均应作为共同借款人。

6.如何认定商转公贷款所购住房房屋价格？

答：按照购房合同成交价格、住房增值税发票载明房屋价格两者孰低原则认定房屋价格。

7.如何理解商转公最高贷款额度？

答：商转公最高贷款额度不超过本省公积金贷款最高贷款基准额度，不享受最高贷款额度上浮。

8.商转公贷款主借人是否可以与原商贷不同？

答：可以。主借人可以是原商贷主借人或原商贷主借人配偶，但申请贷款时需满足已经是原商贷的借款人且为原商贷所购住房的产权人，以借款合同（含补充签署的借款合同）和不动产权证载明信息为准。

9.组合贷款公积金贷款已结清，商业贷款部分是否可以办理商转公？

答：不可以。对于申请前已是组合贷款的，无论公积金贷款部分是否已结清，其中的商业贷款部分均不能办理商转公贷款。

10.申请前是纯商业住房贷款，能否转为商业贷款和公积金贷款的组合贷款？

答：不可以。当前仅支持将商业贷款转为纯公积金贷款。

11.商转公贷款是否计入借款人家庭住房公积金贷款次数？

答：计入贷款次数。如果当前原商贷余额偏少，应综合考虑公积金贷款使用次数及利率的影响，以免影响后续再次使用公积金贷款时的贷款次数认定。

12.本人申请商转公贷款，是否需要终止本人及配偶已办理的商贷约定提取业务并如何办理？

答：商转公贷款审批后原商贷约定提取业务自动终止。借款人及配偶需重新办理约定提取或对冲业务的，可通过海易办、柜面渠道再行办理。

13.夫妻离婚借款人产权份额转让的，归属方是否可以办

理商转公贷款？

答：可以。原商贷借款人已离异，经法院判决或裁定、或离婚协议中明确其房屋产权全部归属另一方，归属一方可以申请商转公贷款。申请贷款时归属方需满足已经是原商贷的借款人且为原商贷所购住房的产权人，以借款合同（含补充签署的借款合同）和不动产权证载明信息为准。

如何理解商转公轮候机制？

商转公贷款轮候制是指月受理限额使用完毕，新增商转公贷款实行按顺序申请贷款的制度。轮候申请期间，住房公积金管理局通过住房公积金信息系统自动生成轮候申请顺序号。轮候贷款申请人可通过“海易办”APP和短信告知等途径查询轮候顺序。

四、办理渠道

商转公贷款可通过线上和线下渠道申请办理。线上通过“海易办”APP、“海南政务服务网”平台进行申请办理（具体以系统办理情况为准）；线下可前往各市县住房公积金服务大厅、受委托贷款银行网点、政务服务中心住房公积金窗口申请办理。

五、实施时间

本办法自2025年12月1日起执行，有效期为五年。