图文解读：《青岛市住房公积金管理中心关于明确个人住房公积金贷款有关事项的通知》

一、政策制定背景

我市2020年重新制定出台《青岛市个人住房公积金贷款管理办法》（以下简称《个贷办法》），贯彻落实上级政策要求，实行“认房认贷”差异化贷款政策。

为适应住房公积金贷款业务发展变化，更好的满足缴存职工申贷需求，结合对直辖市、副省级城市、相关省内城市公积金贷款政策调研情况，对我市公积金贷款相关配套政策进行了调整，重新制定了《关于明确个人住房公积金贷款有关事项的通知》（以下简称《通知》）。

作为《个贷办法》的配套政策，《通知》明确了我市公积金贷款“认房认贷”政策框架下有关贷款额度、利率、首付款比例等方面的政策执行标准。同时，《通知》整合了《关于明确住房公积金贷款次数认定标准的通知》（青住金规〔2018〕8号）、《关于进一步明确住房公积金贷款受理审查标准的通知》（青住金规〔2018〕10号）、《关于公布《青岛市住房公积金管理中心关于明确个人住房公积金贷款有关事项的通知》继续有效的通知》（青住金规〔2019〕1号）等规范性文件的政策规定，以及现行有关贷款管理规定。

二、住房套数认定标准

我市住房公积金贷款按照申请职工家庭（包括借款申请人、配偶及未成年子女）在我市房产部门信息系统中记载的自住住房套数进行认定。

三、申贷缴存标准

借款申请人建立住房公积金账户满12个月（即满365天），申请贷款时账户是正常缴存状态，且在申请贷款的近12个月内，连续正常缴存12个月。借款申请人已婚，其配偶公积金缴存符合申贷缴存标准的，可合并计算贷款额度。

对属于异地转移接续、退役军人到地方缴存，或因工作调动等原因存在补缴情形的，符合《通知》规定的连续正常缴存的认定标准且能提供相应证明的，可申请公积金贷款。

四、公积金贷款额度计算

此次贷款新政，贷款额度相关政策有较大调整，主要是在贯彻落实上级政策要求的同时，参照商业银行及公积金同业做法，统一贷款政策标准，保障缴存职工的贷款权益。

（一）最高贷款额度。统一我市最高贷款额度政策，不再执行新建住房与二手住房、首次申贷与二次申贷的差异化最高贷款额度政策，统一按照我市现行双缴存职工最高60万元、单缴存职工最高36万元的额度标准执行。同时，缴存余额倍数按照经济适用房20倍、其他类型住房15倍的标准执行。

（二）首付款比例。实行住房套数差别化贷款政策，购买首套房的,最低首付款比例执行30%的现行规定，购买第二套房的，首付款比例不得低于40%。二手房最低首付款比例同时与房龄挂钩，房龄10年以上（不含10年）的，房龄增加以5年为一档，首付款比例相应提高10%。

（三）贷款额度计算方式。计算方式未作调整，仍按照不高于按还贷能力、公积金账户正常缴存余额的倍数、规定比例（首付款）以及我市最高贷款额度四项计算确定。贷款额度以1万元为起点，按5000元的整数倍确定。配偶同时符合申贷缴存标准，贷款额度可合并计算。

（四）还贷能力。根据申贷职工（含参与申贷的配偶，下同）的缴存（工资）基数、还贷能力系数、额度计算年限三项计算确定，其中“还贷能力系数”为30%，“额度计算年限”为借款申请人及其配偶申请贷款之日距法定退休年龄后5年（男65岁，女60岁），最长不超过30年。

（五）缴存余额倍数。按照申贷职工公积金账户正常缴存余额的15倍计算，账户余额低于5000元的，按5000元计算。经济适用住房贷款相应按20倍、1万元计算。取消现行的二次公积金贷款10倍缴存余额倍数规定。

五、缴存基数的认定标准

缴存基数按系统记载并结合实际情况进行认定，市住房公积金管理中心有权要求职工追加提供缴存基数真实性的证明材料。缴存基数的调整与实际情况不符的，按照调整前的缴存基数核定可贷额度。

六、账户余额的认定标准

以职工申贷时点正常缴存的住房公积金账户余额为准。同时明确了职工少缴补缴、异地转移接续等情形的余额认定标准，并规定非正常缴存金额不纳入账户余额计算范围。

七、贷款期限

贷款期限以年的整数倍确定，最长不超过30年，同时不得超过借款人距法定退休年龄后5年（男65岁，女60岁）；二手房贷款期限与房龄之和最长不得超过30年；贷款期限不得高于所购住房的剩余土地使用年限。

八、贷款利率

实行住房套数差别化贷款政策，首套住房公积金贷款按照贷款期限，执行相应档次的基准利率；二套房贷款利率按照同期首套房贷款利率的1.1倍执行。取消现行的二次公积金贷款1.1倍利率规定。

九、贷款次数认定标准

贷款次数认定以职工家庭为单位，以住房公积金综合交易系统登记记载的信息为准。二次申请公积金贷款，须首次公积金贷款结清；三次及以上贷款停止受理。

对于办理贷款后离异、拆迁、法院裁决或调解退房等情形，符合《通知》规定条件的可不认定贷款次数。

十、二手房贷款房屋价格的认定标准

二手房公积金贷款免提供房屋估价报告后，房屋价格的认定实行网签价格与诚信机制相结合的原则。对房屋总价款有异议的，市住房公积金管理中心可予以评估，并按评估价格计价。

十一、还贷能力核定标准

主要明确了还贷能力的核定对象、核定范围、核定标准以及

对个人征信报告中的贷款（住房贷款、车贷、消费贷等）和担保贷款涉及的还贷能力核定。核定的合计月还款额不得超过借款申请人及配偶合计月收入的60%。