住房公积金贷款管理办法操作细则

一、贷款对象及条件

（一）在呼伦贝尔市住房公积金管理中心（以下简称市中心）连续、足额缴存住房公积金6个月以上（连续缴存6个月认定方式：自首次缴存入账之日起，连续缴存满6个自然月，一次性缴多月的累计满6个自然月）。具有完全民事行为能力的在职职工,购买、建造、翻建、大修自住住房的，可申请住房公积金住房贷款；在就业地缴存住房公积金职工，在呼伦贝尔市购买自住住房的可申请异地贷款（其他城市的行业中心，在呼伦贝尔市设有住房公积金办事机构的除外）；市中心缴存职工在呼伦贝尔市（不含满洲里）有尚未还清商业银行住房贷款的，可申请将商业银行住房贷款剩余本金部分转为住房公积金贷款（不含组合贷款）；

（二）职工购买第三套以上（含第三套）房产，不得申请办理住房公积金贷款业务；

（三）职工及其配偶已经办理住房公积金贷款的，在其未还清贷款本息之前，不得再次申请住房公积金贷款；

（四）住房公积金账户封存或者集中封存的职工（不包括一年缴存一次的职工），不能申请住房公积金贷款。职工住房公积金账户启封并重新缴存后，其住房公积金封存期可视同连续缴存期累计，满6个月的可申请住房公积金贷款。在异地缴存住房公积金，在本市缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。欠缴住房公积金不予受理公积金贷款（欠缴不含办理当月）；

（五）借款申请人夫妻双方有相对稳定的职业和经济收入，信用良好，无影响贷款偿还能力的其他债务和担保义务，有偿还贷款本息的能力；

（六）职工购买自住住房，贷款申请有效期限自《增值税普通发票》开具之日起，至申请住房公积金贷款之日止，购买新建住房不超过2年，二手交易住房不超过1年；

（七）已婚借款申请人申请住房公积金贷款的，其配偶是共同借款申请人、共同债务人；

（八）市中心有权拒绝经核实确认个人信用不良的住房公积金缴存职工的借款申请。借款申请人夫妻双方及共同还款人在人民银行的征信报告及公积金管理中心的信用状况需同时符合以下条件：

1.贷款当前不存在逾期或担保代还；

2.贷记卡当前不存在逾期；

3.贷记卡不存在近12个月内未还最低还款额次数超过6期记录（不含卡费、年费）；

4.单笔贷款48个月内不存在连续逾期超过6期记录（含担保人代还）；

5.不存在近2年内贷款有展期或以资抵债等记录；

6.5年内单笔贷款不存在累计逾期超过24期记录；

7.不存在因信用不良被起诉的记录；

8.满足《呼伦贝尔市住房公积金失信黑名单管理办法》中的相关规定；

9.因家庭困难有助学贷款的，其贷款余额不纳入未结清贷款额度核定范围，还款逾期不视为个人信用不良，无需提供其他证明材料；

（九）组合贷款中住房公积金贷款部分，其贷款要求同上；

（十）确有特殊原因的，需提供公积金管理中心认可的相关证明；

二、贷款所需要件

借款申请人夫妻双方需携带以下证件、资料办理贷款申请（复印件统一使用A4纸复印）：

（一）中国人民银行征信中心出具的30天内借款申请人夫妻双方及共同还款人信用报告各1份，如办理商转公贷款，征信报告中应有该笔商业住房贷款的相关信息；

（二）借款申请人（抵押人）及其配偶的身份证、户口簿首页及各自所在页（现役军人需提供军官证原件）、结婚证原件；借款申请人及抵押人无配偶的,本人在管理部出具的《（借款申请人）未婚/未再婚声明书》上签字按手印（实际无配偶，但户口显示有配偶，提供相关离婚证、死亡证明等手续）；

（三）借款申请人夫妻双方户口所在地及购房地不动产登记部门开具的房屋权属登记信息证明。借款人夫妻双方《个人信用报告》中显示有住房贷款（包括已还清贷款）的，视为拥有此处住房，如此处住房已不在本人名下，需提供住房所在地不动产登记部门开具的房屋权属登记信息；

（四）个体工商户工资收入以缴存基数为准，提供本人名下的营业执照、道路运输证/营运证等相关手续的原件及复印件各1份；  

（五）借款申请人配偶有工作单位但未在市中心缴存住房公积金的，需提供《职工收入证明》，由单位领导签字并加盖公章。配偶已退休需提供代发工资银行出具的近1年工资对账单并加盖银行业务章。配偶无工作不需证明材料；

（六）购房手续所需要件：            

1.购买新建住房的：

(1)按揭贷款需提供《商品房买卖合同》、《增值税普通发票》原件及复印件各1份；

(2)现房贷款需提供《商品房买卖合同》、《增值税普通发票》、《不动产权证书》原件及复印件各1份；

回迁安置住房另需提供《回迁安置协议》原件及复印件1份，住房贷款基数以自购住房面积的价值为准；

2.二手交易住房贷款：提供交易后的《不动产权证书》、《增值税普通发票》原件及复印件各1份、房地产评估报告1份；无《增值税普通发票》的，提供双方手续费、契税票据原件及复印件各1份；

3.非夫妻关系共有产权的，如《不动产权证书》中明确各自占有比例的，按占有比例作为贷款基数申请贷款；未明确的需提供《公证书》原件1份，以《公证书》中明确的该房产各自占有比例作为贷款基数申请贷款；

4.建造、翻建、大修自住住房的，需提供《不动产权证书》、《建设工程规划（村镇建设工程）许可证》、房屋产权人与施工单位签订的建筑工程施工合同、购买建筑材料及其他施工费用发票原件及复印件各1份（无法提供相关合同、费用发票的，需提供评估报告原件1份，贷款基数以评估报告为准）；

建造、翻建、大修自住住房的以《建设工程规划（村镇建设工程）许可证》签发日期为准，申请有效期不超过3年；

（七）借款申请人购买已取得商品房预售许可证的住房或者购买有产权证的私产住房，采用所购住房的现值全额设定期房预抵押或现房抵押。所购住房不具备抵押条件的，可以用其他拥有产权证的房产现值全额设定抵押；

（八）借款申请人办理住房公积金贷款可采用房产抵押担保方式或法人担保方式；

（九）借款申请人夫妻双方每月偿还贷款本息超过家庭收入60%，贷款偿还能力不足时，可追加在市中心正常缴存公积金的直系亲属作为共同还款人。共同还款人携带身份证原件及证明直系亲属关系的相关材料同时到场办理；

（十）借款申请人需提供住房公积金贷款转款账户，购买自住住房尚未付清房款的，新建住房由委托银行将贷款资金划入售房单位在银行开设的账户内，二手房交易住房划入售房人个人名下的借记卡内；已付清房款的，委托银行将贷款资金划入借款申请人个人名下的借记卡内；借款申请人需提供本人名下公积金业务主办行借记卡用于偿还贷款，并留存复印件1份；

（十一）异地贷款由市中心授权办理，办理异地贷款借款申请人需提供《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》；配偶有工作且未缴存住房公积金的，需提供《职工收入证明》；

（十二）申请办理商业银行住房贷款转公积金贷款的，可申请将商业银行住房贷款剩余本金部分转为住房公积金贷款（新建住房已在市中心备案或二手交易住房）。

另需提供：

1.借款申请人与商业银行签订的住房贷款《借款合同》原件及复印件1份；

2.结清证明（申请有效期限以结清证明开具日期为准不超过1年）、最后一次还款票据原件及复印件各1份；

3.未出《不动产权证书》的新房需提供《增值税普通发票》或《销售不动产统一发票》原件及复印件1份，《商品房买卖合同》原件1份；

贷款额度以商业住房贷款最后一次还款票据余额为准，保留至千元且不超过按市中心规定计算的单笔贷款最高额度。以自有他处房产、第三方房产抵押以及结清余额高于抵押房产价值时，需提供房地产评估报告，贷款额度最高为评估价值的80%且符合上述条件；

（十三）市中心要求提供的其他相关资料。

（十四）自贷款申请受理之日起，借款人无正当理由60个自然日内，未按中心告知继续办理贷款的，其本次贷款申请资料予以作废。

三、贷款额度、期限和利率

（一）借款申请人申请住房公积金住房贷款额度按其本人及配偶住房公积金账户余额之和的20倍计算（与贷款同时办理的同一套住房提取额度计算在余额之内），单笔贷款最高额度为60万元，且不超过住房总价的80%（新房以《商品房买卖合同》中购房总价为准，二手交易住房以房地产评估报告中评估价值为准）；  

（二）贷款期限为1年至30年。借款申请人申请的贷款期限与申请贷款时的实际年龄之和不超过其法定退休年龄，信用记录良好的借款申请人贷款期限最长可延至退休后5年；

（三）贷款年利率：购买首套住房贷款年利率5年以下（含5年）为2.75 %，5年以上为3.25%。购买第二套住房贷款年利率按住房公积金个人住房贷款同期基准利率的1.1倍执行，即5年以下（含5年）为3.025%，五年以上为3.575%。贷款利率按照国家有关规定执行，遇法定利率调整时，于次年1月1日起，按借款合同约定期限相应的利率档次执行新的利率标准。贷款期限为1年的，实行合同利率，不分段计息；

（四）本息计算方法

住房公积金贷款按月偿还本息，借款申请人可选择等额本息法或等额本金法还款；

1.等额本息法：是指借款申请人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。其公式为：

每月还款额= 贷款本金×[月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[贷款本金×（1+月利率）^还款月数-1]

2.等额本金法：是指每月偿还的本金额相等，偿还利息额随着本金的减少而减少，贷款利息逐月递减的还款方式。其公式为：

第n个月还款额=贷款本金×[1+(还款月数-n+1) ×月利率]÷还款月数

其中：月利率，按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。

日利率=年贷款利率÷360；

日利率在计算中采用双精度浮点数据格式，精度可达到小数点后16位。

月利率=年贷款利率÷12；

月利率在计算中采用双精度浮点数据格式，精度可达到小数点后16位，计算的还款额四舍五入到分位。

3.贷款年限为1年的贷款实行一次性还本付息，利随本清。

四、担保责任

保证人为住房置业担保公司的，必须具备有关规定要求的担保能力，并在住房公积金管理中心指定的银行开立保证金专户，存入保证金。住房置业担保公司有权要求借款申请人以房屋抵押方式与借款申请人签订《反担保合同》，并办理相关手续。担保服务费由借款申请人支付；

借款申请人有下列情形之一的，管理中心和受托银行有权会同有关部门依法处分抵押物，要求保证人承担连带保证责任：

1.借款合同期满，借款申请人未按合同约定的还款计划偿还全部贷款本息的；

2.借款申请人在还款期内连续6个月未偿还贷款本息的；

3.借款申请人在借款合同终止前死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力后，无合法继承人或者受遗赠人的；或者其合法继承人、受遗赠人、监护人拒不承担偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的；

4.按上述要求未能收回全部贷款的。

五、个人住房组合贷款（以下简称“组合贷款”）

组合贷款发放应当遵循自愿原则，由借款申请人根据需要自愿申请。借款申请人申请组合贷款的，必须同时符合本细则及各商业银行个人住房贷款管理办法有关贷款对象和条件的规定。

（一）组合贷款是指借款申请人申请住房公积金贷款不足以支付购买、建造、翻建、大修住房所需费用时，为同一套住房同时向受托银行申请个人住房贷款，受托银行以住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款组合的形式，采用同一贷款期限发放，贷后分别偿还的住房消费贷款；

（二）借款申请人应当分别向管理中心和受托银行提出组合贷款申请，并按规定提供相关证明材料。组合贷款经批准，借款申请人于管理中心和受托银行分别签订个人住房公积金的借款合同和个人住房自营性借款合同；

（三）组合贷款最高贷款额度不超过所购买、建造、翻建、大修住房房屋总价的80%。组合贷款中，住房公积金住房贷款最高额度为60万元，银行自营性个人住房贷款额度由各受托银行根据各自贷款办法，在减除住房公积金贷款额后自行确定。

六、还款方式

贷款偿还包括银行代扣、公积金对冲、提前部分还款、提前全部还款等方式。

（一）银行代扣

借款申请人应在每月还款日前3天将应还本金利息存入本人提供的还款银行卡中；

（二）公积金对冲

公积金冲还个人贷款业务分为按年冲还、按月冲还两种方式。按年冲还于每年1月份的还款对日，将公积金账户余额(除单户保留2个月应还贷款本息后，保留本息账户及其他签约账户余额在200元以上的)全部冲还贷款本金，同时重新计算还款计划；按月冲还用于按月偿还贷款本金、利息、罚息；

借款申请人及其配偶与市中心及管理部签订《委托代扣住房公积金冲还个人贷款协议》或申请贷款时选择公积金对冲还款方式，即可使用公积金账户资金对冲偿还公积金贷款。借款申请人及其配偶均可选择同时或分别签订公积金按年、按月冲还贷款协议，对冲偿还公积金贷款（优先偿还装修贷款），如公积金缴存余额不足以偿还当月贷款还款本息的，从借款申请人提供的还款卡中代扣；

（三）提前部分还款：个人使用还款银行卡提前偿还部分本金，剩余本金分摊在剩余期数中，借款申请人仍需每月偿还本息；

（四）提前全部还款：借款申请人携带身份证到管理部窗口使用还款银行卡还清贷款。

七、贷款展缩期

（一）贷款展期

1.因特殊原因造成生活困难、还款能力严重不足的借款申请人可申请办理；

2.借款申请人申请贷款展期须提供情况说明（展期原因）及相关证明材料；

3.贷款展期期限为借款申请人与市中心签订的原《借款合同》放款日至展期后合同终止日，最长不得超过30年，信用良好可延长至退休年龄后5年；

4.借款申请人、委托人、贷款人、担保人及不动产（房产）主管部门签订变更类型为展期的《个人住房借款合同贷款期限变更协议》，须各方签字盖章且他项权利期限变更后生效。

（二）贷款缩期

1.借款申请人携带身份证原件至住房公积金业务大厅提出申请办理贷款缩期；

2.贷款缩期后每月偿还贷款本息额度不能超过家庭总收入的60%，贷款期限最短可缩至1年；

3.借款申请人、委托人、贷款人及担保人签订变更类型为缩期的《个人住房借款合同贷款期限变更协议》，须各方签字盖章后生效。

同一笔贷款展期、缩期只允许选择其一办理一次，展期后不可再次办理缩期；展缩期后贷款利率按变更协议约定期限相应的利率档次进行调整。