《大连市个人住房公积金贷款管理办法》政策解读

政策背景

为更好地支持住房公积金缴存职工基本住房消费，进一步规范住房公积金个人住房贷款管理，有效防范和控制贷款风险，保证住房公积金资金安全，根据国家审计署对辽宁省住房公积金审计的有关意见及要求，结合住建部《住房公积金个人住房贷款业务规范》及我市个人住房公积金贷款业务发展实际需要，经市住房公积金管委会审批同意，将原《大连市个人住房公积金贷款管理办法》《大连市个人住房公积金贷款管理办法实施细则》合并修订为《大连市个人住房公积金贷款管理办法》，于2021年3月1日起正式实施。

政策出台目的

为支持职工采用多样化方式解决基本住房需求，满足职工多品种、多层次住房贷款需求，规范个人住房公积金贷款行为，更好地维护资金安全和住房公积金缴存职工合法权益，有效防范和控制贷款风险，根据《住房公积金管理条例》《大连市住房公积金管理若干规定》及有关法律法规，结合本市实际，制定《大连市个人住房公积金贷款管理办法》。

政策解读

一、申请住房公积金贷款的条件有哪些？

答：借款人申请贷款，应同时具备以下条件：

1.正常缴存住房公积金的职工，包括在本市缴存住房公积金的在职职工、个体工商户及其雇佣人员、非全日制从业人员、灵活就业人员、港澳台同胞、享有外国永久居留权的华侨及外国人。

2.设立个人住房公积金账户须满180天，并自申请公积金贷款之日起向前推算，按时、足额、连续缴存住房公积金6个月（含）以上。个人账户处于封存、冻结、销户等非正常状态或连续欠缴超过65天（含65天）的，不予贷款。

3.未达到法定退休年龄。

4.具有完全民事行为能力。

5.借款人家庭无未还清的公积金贷款（包括夫妻双方名下公积金贷款，含异地公积金贷款和贴息贷款）。

6.本人作为房屋所有权人或共有权人在本市区域内购买、建造、翻建、大修城镇自住普通住房，并以该购建房屋作为抵押物。

7.借款人及配偶申请公积金贷款时收入稳定，信用良好，有偿还贷款本息的能力，无不良贷款记录或不良信用记录。

8.具有购买、建造、翻建、大修自住普通住房的有关手续和规定比例的自筹资金。

9.用于抵押的房屋，应权属明晰，且不影响实现抵押权。

二、个人住房公积金贷款的范围有哪些？

答：根据《大连市个人住房公积金贷款管理办法》规定，在本市区域购买：①商品房(房地产开发企业须同中心签订《个人住房公积金贷款合作协议》)；②存量房(即二手房)③房改房；④自建房,均可办理个人住房公积金贷款。购买无房屋所有权住房、公建房、商住两用房均不能办理公积金贷款。

另外，商业贷款转公积金贷款、异地贷款可以办理公积金贷款。

三、公积金现行贷款年利率是多少？

答：目前首套房贷款利率为1-5年2.75％，6-30年3.25％，二套房首付6成、利率为首套房利率1.1倍，即1-5年3.025％，6-30年3.575％。

四、公积金贷款怎样认定是第几套住房？

答：公积金贷款的住房套数按大连市行政区域内登记在借款人家庭成员名下住房套数（含与他人共有）确定，两个借款人之间为父（母）子（女）关系的，按照持有套数较多的家庭房屋数量确定住房套数。

五、现在公积金贷款最多可以贷款多少钱？

1.中山、西岗、沙河口、甘井子、高新园：单人为40万元，双人70万元；

2.金州新区、保税区、旅顺口区：单人33万元，双人58万元；

3.普兰店、瓦房店、庄河、长海：单人28万元，双人47万元。

六、办理公积金贷款，最长可以贷款多少年？

答：贷款最长期限依据中国人民银行的有关规定确定。最短为1年，最长为30年。

贷款期限与主借款人年龄之和不超过规定年龄，抵押房屋房龄加申请贷款期限不得超过40年，房龄指房屋竣工验收日至公积金贷款申请日的年限。

若借款人为双人，一般以主借款人的可贷款期限作为最长贷款期限。

七、办理公积金贷款购房时需要交多少首付？

答：借款人办理首套房贷款的，首付比例按以下情况区分确定：

1.购买商品房的，首付比例不低于房款总额的30%，但建筑面积90平方米以内的，首付比例可降至20%；

2.购买房改房的，首付比例不低于房款总额的30%；

3.购买存量房的，首付比例不低于房屋交易价与中心认可的评估价较低值的40%，但所购房屋建筑面积在90平方米以内且房龄在5年以内的，首付比例可降至30%；

4.自建住房的，首付比例不低于评估价的40%；

借款人办理二套房贷款的，首付比例不低于房款总额的60%。

八、申请公积金贷款有次数或额度限制吗？

答：公积金贷款还清后，可再次申请公积金贷款。再次申请单人贷款时，额度不超过单人及家庭最高贷款额度与单人及家庭已使用贷款额度（包括已审批额度、异地贷款额度、贴息贷款额度等，下同）的差额；再次申请夫妻双人贷款时，额度不超过家庭最高贷款额度与家庭已使用贷款额度的差额。

九、什么因素会影响公积金的贷款额度？

答：影响贷款额度的因素主要有：公积金缴存基数、缴存比例、账户余额、借款人年龄、所购房屋情况等。

重要举措

根据国家审计署对辽宁省住房公积金审计的有关意见及要求，结合住建部《住房公积金个人住房贷款业务规范》及我市个人住房公积金贷款业务发展实际需要，2021年3月1日起正式实施的《大连市个人住房公积金贷款管理办法》进行了部分内容调整，进一步规范住房公积金个人住房贷款管理。

一、规范办理贷款审核条件

1.规范贷款条件

增加借款人为未达到法定退休年龄的在职职工。

2.规范借款人与购房人关系条件

将原有的“本人或者其配偶、父母、子女在本市区域内购买、建造、翻建、大修城镇自住普通住房”，规范为“本人作为房屋所有权人或共有权人在本市区域内购买、建造、翻建、大修城镇自住普通住房”，明确了公积金贷款支持职工购买自住住房的属性。

3.放宽了商品房购买行为时间条件

结合商品房预售实际情况，为进一步加大惠民便民举措，取消商品房购买行为一年以内限制。

4.调整公积金贷款的住房套数认定规则

2020年11月辽宁省政府废止《关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》（辽政办发〔2015〕30号），取消“认贷不认房”规定。按照住建部、财政部、人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[2014]148号）的有关精神，此次调整为按照家庭实际持有住房套数认定公积金贷款住房套数。

5.规范再次申请公积金贷款条件

按照《业务规范》中“借款申请人（含共同借款人）及其配偶均无尚未还清的公积金贷款”的要求，将原“夫妻一方已以本人名义办理贷款，不影响另一方以本人名义申请贷款”，调整为“借款人家庭无未还清的公积金贷款（包括夫妻双方名下公积金贷款，含异地公积金贷款和贴息贷款）”。

二、规范贷款类型和抵押担保要求

由于不符合《业务规范》“对购买自住住房的，应使用本次贷款所购住房作为抵押物”的要求，调整为“购买商品房、存量房、房改房，自建房的，借款人应以购、建房屋提供抵押担保”,取消无房屋所有权住房、回迁房、互换产权房、置换房屋贷款类型。

三、其他调整

1.降低贷款延长借款期限的申请标准

放宽原有的延长借款期限仅限于失业等家庭困难的限制条件，取消失业证、家庭困难证明、保险公司或担保公司同意变更的书面证明等事项材料，切实帮助中低收入职工群体解决住房困难、减轻还款负担。

2.放宽贷款办理区域限制

取消原市内五区商品房组合贷款在组合银行所在办事处办理、存量房等类型贷款在抵押房屋所在区办事处办理的限制，调整为抵押房屋坐落在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新园区的，各类型贷款在上述各办事处均可办理，为职工办理贷款提供便利。

3.取消部分证明材料

简化审批流程，取消军官办理贷款部分证明材料、地名证明等相关材料。